如何預防失智症長者的不動產遭不法轉移？
19 May, 2025
問題摘要：
對於失智症患者而言，及早辦理監護宣告或輔助宣告，並搭配預告登記、信託規劃與不動產定期查核，是保障其財產安全與人格尊嚴的法律工具。在家屬發現長者有記憶錯亂、財務判斷能力降低等徵兆時，應儘速諮詢專業律師或社會福利單位協助，啟動保護機制，使法律制度真正發揮預防與守護功能，避免等到財產損失後才追究責任，為時已晚。
律師回答：
失智症患者常因記憶力與判斷力退化，無法有效管理財產或作出合理的法律決定，若未及時透過法律機制保護，極易遭有心人利用而導致不動產遭非法轉移。此時，聲請監護宣告或輔助宣告是保障其法律權益的首要防線。
監護宣告適用於失智程度嚴重，完全喪失理解能力的情況，患者一旦經法院核准監護宣告，依法即成為無行為能力人，其所有重大法律行為須由法院指定的監護人代理或同意始具法律效力（民法第14條、第15條）。
此時監護人必須以善良管理人之注意處理其財產與日常生活事務（民法第1100條），並受嚴格法律限制，如非為其利益，不得動用其財產（民法第1101條），也不得未經法院許可擅自為重大不動產處分或設定負擔。
此外，對於購買有價證券或從事投資行為，亦須符合民法規定的特定種類範圍，不可逾越（第1101條第3項）。監護人也不得將受監護人名下財產據為己有或要求其轉讓（民法第1102條），如涉及不動產的買賣或設定抵押，則必須先經法院核准後方得進行。此一制度設計的核心，即在於徹底防止受監護人（如失智症長者）在未具辨識能力情況下遭詐騙或脅迫而不當處分財產。
相對而言，若失智症患者尚保有部分判斷能力，可考慮聲請輔助宣告。依民法第15-2條規定，輔助宣告使其成為限制行為能力人，其於從事重大財產行為，如不動產處分、借貸、保證、信託、遺產分割、拋棄繼承等，應經輔助人事前同意方生效。除非是純獲法律上利益或與其日常生活必要有關之行為，否則該類法律行為均須受限制。
聲請監護或輔助宣告時，由家屬或利害關係人向法院提出，法院會依據醫療鑑定、身心狀況與家庭背景等資料綜合判斷是否核准，並指定適當監護人或輔助人。監護人於職務上享有代理權，對於受監護人名下財產之使用、管理、買賣均受民法規範，並可請求報酬，但同時也承擔更高的法律責任與義務。
為更進一步防止失智症患者的不動產遭非法處分，除聲請監護或輔助宣告外，也應善用土地法第79-1條所定的「預告登記」制度。此項制度允許利害關係人基於對不動產的某項請求權，經登記名義人同意後，向地政機關辦理登記，使該不動產在登記未塗銷前不得任意移轉。
預告登記一經辦理完成，即便不動產持有人（如失智長者）日後遭詐騙簽立買賣契約並欲辦理移轉登記，地政機關也會通知預告登記請求人，有效阻止財產被挪用。實務上，預告登記常用於保障買賣契約、繼承、信託等法律關係，但對於失智症患者而言，其實可作為防範財產外流的法律防線，且程序亦不複雜，只需檢附登記申請書、名義人同意書及印鑑證明、不動產權狀與身分證明等，即可聲請。當家屬發現失智者有異常行為或已有疑似遭騙徵兆時，及早辦理預告登記尤為關鍵。
實務中也常見有心人士藉由向失智長者出借金錢，再暗中使其簽下借據、支票或本票，或偽稱代辦財務相關事務，騙取其印章與身分證件，以完成抵押設定或過戶登記，進而掏空其資產。因此，家屬不僅應觀察其日常行為，也應定期檢視其不動產登記狀況，並可主動向地政機關聲請列印名下不動產權狀資料或調閱登記異動紀錄，若發現異常應即向法院聲請暫時處分或限制處分登記，以凍結該筆財產進一步異動。
除監護宣告與預告登記外，律師也建議家庭可預先規劃財產配置，例如透過信託制度，將特定不動產交由可信任的受託人管理，為長者設立生活花費支出機制，並設有保護條款，讓長者雖喪失行為能力時，仍享有穩定生活而無財產流失之虞。亦可配合醫療院所開立失智症評估報告，以作為法律聲請的重要佐證文件。
綜上，對於失智症患者而言，及早辦理監護宣告或輔助宣告，並搭配預告登記、信託規劃與不動產定期查核，是保障其財產安全與人格尊嚴的法律工具。在家屬發現長者有記憶錯亂、財務判斷能力降低等徵兆時，應儘速諮詢專業律師或社會福利單位協助，啟動保護機制，使法律制度真正發揮預防與守護功能，避免等到財產損失後才追究責任，為時已晚。
-家事-親屬-監護輔助宣告-身心障礙長輩-失智症
(相關法條=民法第14條=民法第15條=民法第15-1條=民法第15-2條=民法第92條=民法第93條=民法第1100條=民法第1101條=民法第1102條=民法第1103條=土地法第79-1條)
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